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REMISE
EN QUESTION I PROGRAMME I TECHNIQUE
I BUDGET I COUT DE L'ARGENT ET DES EMPRUNTS
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CONSTRUCTION D'UN PAVILLON D'HABITATION
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COUT DE L'ARGENT ET DES
EMPRUNTS -
EXEMPLE CONCRET
Pour les calculs
de budget, spécifiquement en ce qui concerne l'emprunt (banque
ou compagnie d'assurance), il faudra tenir compte des taux
d'intérêt, variables dans le temps et selon les pays. Le remboursement
de la dette sera aussi déterminant pour l'évaluation du budget,
selon que l'on doive rembourser l'emprunt sur une courte période,
ou sur un long terme.
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Ci-dessous 3 exemples
de réalisations d'habitat individuel identique (maison confort moyen,
famille 5-6 personnes, construction traditionnelle), dans 3 pays,
en Suisse, en France et aux Etats Unis.
Les coûts de construction
incomparables d'un pays à l'autre sont générés à l'origine par les
différences de qualité ou de concept général, mais ne sont qu'un
aspect immédiat du comparatif. La démarche tend surtout à démontrer
le coût de l'argent, sur un emprunt hypothécaire, selon la durée
et le remboursement admis. Pour pouvoir comparer au mieux, il est
admis que les taux bancaires sont identiques.
La durabilité des 3 projets
n'étant pas comparable, il n'est pas tenu compte du coût d'entretien
régulier des constructions.
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Construction
d'un logement individuel en Suisse |
Construction
d'un logement individuel en France |
Construction
d'un logement individuel aux Etats-Unis |
| Coût
initial du projet |
Frs.
1'000'000.- |
€.
320'000.- |
$
150,000 |
| Fonds
propres |
Frs.
200'000.- |
€.
64'000 .- |
$
30,000 |
| Emprunt |
Frs.
800'000.- |
€.
256'000 .- |
$
120,000 |
| Durée
de l'amortissement |
100
ans |
33
ans |
10
ans |
| Dépenses
cumulées après 10 ans |
Frs.
462'000.- |
€.
187'520 .- |
$
153,000 |
| Loyer
mensuel moyen |
Frs.
3'850.- |
€.
1'568 .- |
$
1,300 |
| Dette
restante après
10 ans |
Frs.
720'000.- |
€.
186'880 .- |
$
0 |
| Dépenses
cumulées après 20 ans |
Frs.
884'000.- |
€.
336'640 .- |
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| Loyer
mensuel moyen |
Frs.
3'700.- |
€.
1'408.- |
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| Dette
restante après 20 ans |
Frs.
640'000.- |
€.
102'400.- |
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| Dépenses
cumulées après 33 ans |
Frs.
1'372'800.- |
€.
475'648 .- |
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| Loyer
mensuel moyen |
Frs.
3'500.- |
€.
1'200 .- |
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| Dette
restante après 33 ans |
Frs.
536'000.- |
€.
0.- |
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| Dépenses
cumulées après 50 ans |
Frs.
1'910'000.- |
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| Loyer
mensuel moyen |
Frs.
3'200.- |
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| Dette
restante après 50 ans |
Frs.
400'000.- |
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| Rappel:
coût initial |
Frs.
1'000'000.- |
€.
320'000 .- |
$
150,000 |
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Conclusions:
Il ressort du tableau
ci-dessus les points essentiels suivants:
- une qualité supérieure
de construction se paie très chère dès lors qu'il y a emprunt.
En effet, 50 ans après sa construction, l'on constate que les
travaux du logement individuel en Suisse ont été payés environ
4 à 5 fois leur coût réel initial (!). De plus, il reste une dette
équivalent à la moitié de l'emprunt initial
- si le logement individuel
aux Etats-Unis, 10 ans après sa construction, ne correspond plus
aux critères de qualité exigés (aspect, technique, confort), les
faibles coûts résultant de l'emprunt initial (amortis !) permettent
facilement d'envisager un nouveau projet.
Au surplus, et quelle
que soit la qualité de réalisation d'un projet, il faut tenir compte:
- de l'usure des agencements
(revêtements, agencements)
- du remplacement des
installations techniques (chauffage, installation sanitaire, etc.)
- de l'entretien régulier
des matériaux ou produits soumis aux contraintes extérieures (tuiles,
façades, crépis, peintures, etc.)
Tous ces travaux représentent
des dépenses annuelles d'environ 1 % du budget initial.
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